物业管理费引起纠纷“结”在何处？ ——由康乐小区部分居民拒交物业管理费引发的话题 在集团的大力投入下,职工住宅小区建设快速发展 住宅小区是近几年才走入我们生活的新概念。集团公司的住宅小区建设始于１９９８年，确定为张家沟、民康２个小区为试点。当时的建设投入还是计划经济下的福利性质。２０００年，康乐小区成为第一个市场化模式运作的试点。经过六年的发展，集团公司的住宅小区建设，无论从量还是从质都显示出一定的规模和档次。 为了使职工有一个整洁、舒适、安全、文明的生活环境。集团公司每年投入３００万元进行小区的设施改造，投入５０万元进行小区的绿化。经过几年的规划发展，汉江集团目前形成了张家沟、民康、民泰、康乐、民欣、新星、安康、银都等８个小区。其中民康小区被评为省级文明小区，张家沟、康乐小区被评为十堰市文明小区。生活在环境优美、安全整洁的小区里，职工的生活质量有了大幅度提高，汉江集团的小区建设也成为丹江口市的一块样板。每当省建设厅、十堰市建委的人员到丹江口市检查工作，市里的有关部门都会带他们到汉江集团的小区进行参观。 小区的建设改造，不仅仅是居住环境的改变，更是生活质量提高，不少职工都流露出这种提高给他们带来的喜悦。他们说，过去脏乱差的环境不见了，小区内整洁安全，还有绿化和健身器材，不管是晨起锻炼，还是晚上闲聊体闲都让人感到十分惬意舒适。 小区改造的另一大好处就是安全清洁。有人说，“交钱不交钱，关键看安全”。把交小区物业费与安全联系起来，自然有失偏颇，但由此也可见业主对安全性的期望。小区以前散乱的出口被封闭，人们都从有门卫的大门进出，小区内的安全状况大大改善。去年张家沟小区门卫曾经通过盘查，为业主找回已被盗的摩托车。一般小区都有专门的保洁员，小区道路、公共场所乃至居民楼道都有人负责清洁工作。 住在大坝二路民康小区的王女士就有这样的切身感受。该小区位于大坝二路与商业街之间的市中心地段。在小区建成以前，这里四通八达，出口众多，各种人员自由穿行，治安状况非常差。建成小区后，只有一个大门，并且２４小时有门卫值班，居民安全感大大增强。尤其可喜的变化是，小区中心绿地尤如一座中型的花园，并且还有健身设施，成为人们休闲、娱乐、煅炼的好去处。 集团内部的小区建设使丹江口市的一些市民羡慕不已，他们希望买汉江集团的房子原因之一就是看中了优美、安全、整洁的小区环境。由于集团的房子原则上不卖给市里的居民，未能如愿者表示十分遗憾。尽管和外面的大城市相比汉江集团小区建设还有一定的距离，但在郧阳地区的周边县市，我们小区建设的硬件设施可以说是遥遥领先。 一位职工说，关心职工生活，建设和谐社会。多年来集团对小区建设的大力投入，反映了公司“以人为本提高职工生活质量”的一贯宗旨，我们在享受企业为我们创造的福利同时，不应该忘记自己应尽的责任和义务。 物业管理发展的拦路虎在低收费、收费难 目前汉江集团的物业管理收费标准基本控制在10元/月/户，不同小区住户根据服务项目的不同，执行不的同收费标准和收费方式。比如民康小区因7、8、12号楼临街，没有公共绿地和小区门卫服务，每户每月只收5元，这只相当于收取保洁费。而有些小区则因有公共绿地、健身器材等服务项目较多而向业主收取平均15元/月/户服务费。尽管如此，收费难的现象还是普遍存在，拒交费的借口也是各不相同。 民泰小区物业管理人员杨先生总结出以下几条：１：与原房地产商就房屋价格、质量有分歧，认为新房买亏了，所以不交物业费；２、小区变压器靠近自家，影响休息，所以不交；３、临街门面扰民，不解决就不交；４、我的摩托车、自行车丢了，物业怎么保证的安全？５、房主与租房人互相推托等。物业管理的纠纷还包括小区绿化、设计不合理；邻里有矛盾，装修造成渗漏水，噪音扰邻等。 民欣小区的杨女士说，我不知道物业管理除了站岗、扫地以外还干什么？和我没什么关系，为什么要我交那么多钱？ 铝业公司职工吴先生说：买房的时候我没看清楚就签了字，就是看了也没用，要是对协议内容不认可，除非不领房子。现在反正我住进了新房，而且小区管理形同虚设，不明身份人员随意穿行，就凭这一条我就可以用不交费来拿他们一把。 民泰小区的陈某晚上下班后，将摩托车停放在自家车棚内，等第二天上班时，陈某发现摩托车已不在车棚里，且门锁也没有发现被损坏迹象，便找到物业公司要求赔偿摩托车的损失，其后，这个案件也成为陈某拒交物业管理费的理由。 民泰小区的夏女士在搬入临街的新居不久，其楼下的门面房就被物贸公司租给了一个餐馆老板，楼下每天的必经之地被厚重的油烟所覆盖，人走在上面有被胶水粘住的感受，不小心还会跌跤，家里也因恶劣的环境而不时有蚊蝇入内。在没有了解到这是开发商的前期行为造成的后果时，她也准备以拒交物业管理费的方式来表达对居住环境的不满。 其实，引起上述类似纠纷的原因之一是业主拓宽了物业管理的外延和内涵，对物业公司的责任要求超出了合理的范围，其主观认为，物业公司收了钱，就应对业主或使用人的一切损失(包括人身伤害和财产损毁丢失)承担责任，从而把社会治安、环境治理等等工作统统加到物业管理头上。业主对管理者的要求在逐渐放大，而把自己的义务却相对缩小了，矛盾自然就越来越激化。 由于物业管理费拖欠最终导致纠纷，表面上看来物业公司是受害者，但实际上最大的输家是广大业主。没有交费的业主与交费的业主享受同等的物业管理服务，攀比从众心理使更多的人欠费，结果使物业管理费收缴率更低。物业公司为了控制成本，只好减少人员、降低服务质量和标准。服务质量降低了，业主不满意，使更多的业主不缴费，而物业公司再减人降成本，这就进入了恶性循环，甚至造成物业与业主两败俱伤的结局。严重影响制约了物业管理的发展。 物业管理有待进一步规范和提高 在武汉等大都市已引进国际化的物业公司把物业作为楼盘卖点的今天，我们汉江集团的物业管理服务主要内容还是看家护院、种树养花、扫地除尘、房屋维修这些简单重复的劳动。在带有福利性质的经营下，小区业主与物业管理者的矛盾普遍存在。 住在大坝一路安康小区的退休职工刘先生就有许多意见和建议。该小区靠近物贸公司，是该公司负责开发并进行物业管理的。物业管理费收取标准是每月每户１５元。在大多数业主们看来，尽管收费比别的小区高一点，但是管理方每月提供１５只装垃圾的塑料袋，只要服务到位，这还是可以接受的。但令业主们无法忍受的有几点。一是小区建成以来，一直没有建成成片的绿地；二是小区年年开发新的楼盘，工地天天都是喧闹、杂乱的场面，一车车的建筑材料和建筑垃圾被拉进拉出，灰尘飞扬；三是小区内本来对业主承诺要拆除后建绿地的物贸公司的两栋仓库不仅没有拆除，反而出租给人做仓库和加工厂，各种人员进进出出，工厂的加工严重扰民。其中的一栋仓库平顶被租赁者涂成刺眼的银白色，成为严重的光污染源。许多居住在仓库边的业主，甚至连上阳台晾衣服都要戴有色眼镜，以免睁不开眼睛；四是小区卫生状况差，有人反映几乎一个星期才有人打扫一次。业主们经常到物业管理方呼吁改变以上状况，但未有收效。目前，有的业主表示，今后将不再交物业管理费，以示抗议。还有的业主组织开展联名意见书，以期望改变小区目前物业管理散乱差的局面。 康乐小区一位居民说，对小区的用户来说，要求的是服务质量。为什么同样收10元，其它小区的服务质量优于康乐小区？康乐小区共有110户，拒交费用的是19户。物业与小区用户已经产生了实质上的协议关系，最少已经收取了91户的物业费用。部分用户的问题应该由物业自己去解决，而不应当撤除，由大部分的用户不承担处理不当的后果。总之，物业收费这是大家都认可的，但收取了费用，服务就要做好。如果服务做不好，到哪都有不可调和的矛盾。 业主需要什么样的物业管理服务呢？司直机关的退休职工柳女士说：随着人们对居住环境的人性化要求越来越高，人性化已经在影响着现代人的思维方式，因此要求物业管理必须走向人性化管理。所谓人性化物业管理，就是尊重业主的需要，贴近人的本性，提倡高尚的人文精神。应做到三个平衡。即，生态平衡，做好环境的绿化美化工作，人态平衡，在小区创造人与人交往的空间，组织好邻里之间相互住来的环境配套、完善服务设施，如创造人们晨炼、跳舞等体育活动的空间，使人与人之间交往更加健康、和谐、舒适；心态平衡，创造让人自身和谐的环境，从而达到心态平衡。良好的物业管理更应关注业主的精神追求。 针对小区业主的呼吁，物业公司有关负责人表示，业主与物业方的矛盾都是建设中的矛盾，是可以随着小区的完建而逐步解决的。集团公司房地产开发一直遵循国家有关规范有序开展，其建筑密度远远小于国家规范要求。绿地的建设也会逐步随房地产开发而配套进行的。建筑施工中的扰民现象，是暂时的，希望广大业主们给予理解。尽管集团公司小区改造工作已进行７０％以上，但是客观的说，物业管理工作整体上还处于初级和起步阶段，有许多不规范、不完善的地方。一方面，业主接受物业管理服务的意识有待加强，应对自己作为业主的权利及应承担的义务有清醒的认识。另一方面，物业管理水平也有待提高，要不断探讨好的管理方式，健全一些制度。 优美环境带来舒适的生活。任 涛 摄 过渡性的“半市场化”物业管理模式 小区建设起来了，与漂亮时尚的硬件设施相比，集团物业管理仍是初级起步阶段，带有福利性质的“半市场化”经营模式。目前，８个小区分为几个单位管理，如张家沟小区归后勤服务中心管理，民康小区由水电公司管理安康小区由物贸公司管理等。物业公司按所谓的市场化模式管理康乐、民欣、新星小区，由各单位管理的小区都在贴钱，物业公司管理的３个小区也处于亏损运行之中。一位物业管理人员说，集团内部的物业管理实际上是过渡性的经营管理，真正市场化、公司化的模式尚未建立起来。制定的相关管理制度与社会化、市场化、经营化的市场模式不相适应，一些单位在机构设置人员安排上还未跳出计划经济的模式。具体反映在收费的标准不明确，各单位执行起来有一定难度，有１０元、１２元、１５元不等。职工反映按每户收费的标准有失偏颇，应按居住面积平方米收费。有些单位把物业管理作为分流富余人员的渠道之一，一个小区管理人员大几十人，但服务却不能使居民满意。 既然管理上带有福利的性质，收费问题就成了长期解决不了的问题。由各单位管理的小区是本单位职工的居民，物业管理费由单位上统一从工资中扣出，那么其他单位的职工就要收，有３０％～４０％的居民长期不交物业管理费，物业管理人员也奈何不得。为了本单位大多数职工的利益，费用可以不收，工作还是要做，反正亏损的部分，单位上会补贴上。在这种机制下，长年不交物业管理费的人不在少数。 就是所谓市场化运行的康乐小区，对待拒不交费的居民除了不停的催促说服也是无可奈何，使出撤离的“招数”也是希望居民能够转变观念，体会到物业管理的重要性，从而自觉交费。 物业管理人员说，物业管理在汉江集团还是处于初级的起步阶段，新旧两种管理模式的并存，使职工的思想观念得不到根本的转变。 滞后于时代和市场的思想观念 ２０００年开始实施货币分房，至今已走过６个年头，职工的住房条件发生了翻天覆地的变化，住房市场化的观念已深入人心。但是与之相配套的物业管理，有偿服务的价值观，许多人还是难以接受。具体表现就是物业管理收费难。 据康乐小区管理人员介绍，小区内主动上门交费的居民仅占２０％，其余的要催促或上门收取。有的住户振振有词地说，这费用本不应该交，看你们一趟趟的跑这么辛苦交了算了。在许多人的头脑中，住房的保洁，公共设施的维护从来都是单位上的事，为什么要自己掏腰包。 家住民康小区的王女士认为，随着福利分房制度的逐步取消，“花钱买房子”的观念刚刚得以转变，如今又让人们在物业管理上再花一笔钱，这样的消费让人感觉很不平衡。 有的业主经常打牌，有时打一场牌就能输掉几千元，然而面对每月10元左右的物业管理费，却总是一拖再拖，甚至一口回绝。部分居民有攀比心理“他们都交了吗？有人不交就可以，我为什么要交？为什么有人只交5元，而我却要交10元？”还有部分小区住户因和物业公司的矛盾得不到解决，自己不交费不说，还鼓动他人也不交费。民泰小区一管理者告诉记者，有的业主来交费就像搞地下工作，来时左顾右盼，生怕被熟人看见。走时还反复交待，千万别说他来交了费，否则会被其他人骂。这位物业公司管理者认为，形成这种局面的原因，是一些业主还未形成交物业管理费这种消费观念，对有偿服务有一种本能的拒绝。 带有福利性质的物业管理，使“有偿服务”的观念难以深入人心。集团公司每年投入大量资金进行小区改造绿化，如果不进行保洁、维护投入的资金难以见到成效，花草没人管理全枯萎，设施没人维护全损坏，再漂亮的硬件设施如果垃圾遍地，也没有美好舒适可言。为了让职工有个好的居住环境。所以物业管理这一块集团一直在贴，由物业公司管理３个小区每年要贴６万元，各单位管的小区贴得更多，至少在１０万元以上。“花１０元钱，享受１９元钱的服务。”这是一位物业管理人员对目前小区居民物业消费状况的评价。民泰小区分东西两区，西区由枢纽处管理，东区外单位职工较多，物业管理又要贴钱，所以东区枢纽处没有管。东区的居民要求物业公司对其进行管理。物业公司经过测算后，认为该区住户少，成本高，要求按每户１９元的标准收费，居民不答应，说改造欢迎，但收费标准我们要和西区一样，只交１０元。互相攀比也使物业管理收费处境艰难，即使交１０元钱的用户，在享受单位补贴的同时，长年不交费的也大有人在。其实，所交的物业管理费，除了人工工资外，大都用于物业服务的开支，部分居民不交费，等于免费享受公共服务，不止是欠物业公司的钱，对其他业主也是不公平的。 据物业公司管理人员介绍，集团内部的物业管理费合每平方米１角多钱，而丹江口市明珠花园的物业管理费每平方米０.４元。和社会上相比，我们享受的物业服务可谓是价廉物美，可是在一些小区还是闹出了因多交２元物业费而引发的纠纷，可见，在一些人头脑中，依然存在着缺乏自律的，公私不分，随心所欲的小农经济意识。我们在享受优美舒适的小区环境同时，应该尊重他人的劳动，付出相应的费用，这既一个是人的公德修养，也是与社会相处的标准分寸。 走市场化道路是大势所趋 少交钱或不交钱，还要享受高质量的服务，在市场经济的今天，这样的经营模式只有会把物业管理逼向退缩不前的死胡同。一位多年从事物业工作的干部说，要提高物业管理水平，解决低收费、收费难的问题，从根本上说只有改变现有的体制，即由半福利化转向市场化，由“暗补”变为“明补”，这是必然趋势。他举出了房改的例子说，房改使职工的居住条件有了大幅度改善，建立了公积金制度，发放住房补贴，使职工在享受企业“福利”的同时，在市场中挑选自己满意的房子，企业也减轻了负担，解决了建房与职工需求的矛盾。 和房改相比，我们的物业管理还徘徊在新旧两种体制的交替阶段。长痛不如短痛，要想享受到更加专业、便捷的物业管理，最好的途径就是接受有偿服务的观念，进一步走向市场化。现在这种交费难、低收费的局面使追求利润的公司收支不平衡，价格完全不能维持基本运行，长期低成本运行也不符合市场经济的规律，物业公司的工作没有动力，业主只能享受最基本的服务。 据有关测算，只要每户的物业管理费提高到２０元／户／月就可以享受到专业化的保安、维护服务。而一位二级单位的物业管理人员说，物业管理走向市场是大势所趋，但是从目前的情况看，汉江集团最需要的是观念、机制的改变。 物业公司副经理石江峰说，物业公司准备引进丹江口市的民营物业公司参与竞争，让小区业主根据收费和服务自己选择满意的物业公司。同时，还将在售房时明确物业管理的有关事宜，进一步推动物业管理的市场化进程。 (责任编辑：admin) |